Право на жилплощадь

Неплатежеспособные заемщики, лишаемые своего жилого имущества за долги, отныне могут иметь право на получение минимальной жилплощади. Соответствующий законопроект был принят на прошлой неделе в ходе очередного заседания правительства.  В документе, в частности, указано, что если даже квартира будет вынесена на торги, кредитор будет обязан оставить должнику порядка 4,9 млн драмов с учетом принятых в Армении норм на минимальную площадь жилья и рыночную стоимость одного квадратного метра жилья по стране.

“Недавно мы осуществили законодательные изменения, основной задачей которых было предотвратить возможность продажи единственного жилья заемщика, который не может расплатиться с кредитами. Суть изменений заключается в том, что единственное жилье должника не может быть конфисковано, в связи с чем законом предусмотрено, что правительство предусмотрит минимальные стандарты. Теперь же, изучив ситуацию на рынке, мы предлагаем установить минимальный тариф на продажу единственного жилья должника в 4,9 млн драмов”, — пояснил в ходе заседания министр юстиции Давид Арутюнян.

Помимо этого Минюст намерен также обязать кредиторов своевременно отчуждать залоговое имущество. Несколько месяцев назад практики отчуждения залогового имущества банками и кредитными организациями коснулся премьер-министр Карен Карапетян и счел неприемлемым тот факт, что зачастую при невозврате кредитов со стороны заемщика финансовые учреждения в течение всего (порой довольно длительного периода времени) накручивают штрафы и пени, в результате чего, даже если стоимость залога изначально была существенно выше размера ссуды, в конечном счете вместе со штрафами сумма задолженности возрастает до стоимости залога, а иногда и превышает его.

Для изменения ситуации в этом направлении глава правительства в середине весны этого года поручил Министерству юстиции дать правовую оценку и внести свои предложения по улучшению методов отчуждения залогового имущества банками и кредитными компаниями.

Как выяснилось, подобное поведение финансовых организаций вызвано законодательной брешью, позволяющей им манипулировать сроками отчуждения залогового имущества в свою пользу. Дело в том, что в действующем у нас законодательстве не указано, в какой конкретно промежуток времени после нарушения заемщиком сроков выплат кредитор должен начать процесс реализации его залогового имущества с тем, чтобы удовлетворить свои финансовые требования. В реалиях это может длиться не год и не два. То есть если не нарушен срок исковой давности (а в этом случае он составляет три года), то банк или кредитное учреждение вправе представить свой иск в самый последний день, причем за все это время начислять штрафы и пени за просроченный кредит. В итоге, может случиться и так, что несмотря на ранее осуществленные  должником выплаты в счет погашения кредита, он после отчуждения своего залогового имущества еще и остался в долгу перед кредитором.

“Получается, что недобросовестный кредитор имеет возможность, воспользовавшись ситуацией, взыскать с заемщика больше средств, нежели он получил бы в случае своевременной выдачи уведомления и начале процесса по отчуждению залогового имущества”, — констатировал в беседе с нами директор фонда “Центр развития законодательства и правовых исследований” Министерства юстиции Тигран Маркосян.

Сколько людей стало жертвами подобного недобросовестного подхода кредиторов, статистика умалчивает, потому что закон о банковской тайне не позволяет получить информацию о размере обязательств того или иного заемщика, о своевременности погашения ссуды, разногласиях между кредитором и должником и т.д. Но, судя по всему, пострадавших было немало, если проблему озвучил сам премьер-министр.

“Центр развития законодательства и правовых исследований” Минюста со своей стороны отправил запрос в Госкомитет кадастра недвижимости для того, чтобы выяснить, в какие сроки после выдачи гражданину уведомления о взыскании его имущества была проведена регистрация собственности на имя нового владельца в лице банка или кредитной компании.

“Полученная нами информация показала, что в среднем финансовым учреждениям понадобилось около года для того, чтобы после вручения заемщику (речь идет о нескольких десятках случаев) уведомления об отчуждении его залогового имущества оформить право собственности на него. За этот период, естественно, начислялись штрафы и пени, что заметно увеличивало сумму кредитных обязательств должника. Делалось это умышленно или нет, не могу сказать, но суть в том, что есть проблема и ее надо решать, о чем сказал и глава правительства. Поэтому в установленные сроки  мы разработали соответствующий законопроект, который сейчас находится на стадии обсуждений с заинтересованными сторонами. Думаю, в течение ближайшего времени этот процесс будет завершен, после чего документ направим в правительство”, — рассказал наш собеседник.

Одно из нововведений законопроекта заключается в том, что будет установлен максимальный размер штрафа для заемщика, применяемый в случае нарушения им сроков выплат. На сегодня такой планки не существует, что, по словам г-на Маркосяна, дает возможность банкам установить штраф в размере, скажем, 300% от оставшейся части долга при просрочке платежа заемщиком даже на один день.

Кроме того, отныне банки обяжут высылать заемщикам уведомления об отчуждении имущества в определенные сроки. Если же по каким-то причинам финансовые организации не успели уложиться в эти сроки, то начисление штрафов должно быть приостановлено.

“Кредиторам будет отведен определенный промежуток времени, к примеру, 10 дней с момента нарушения должником сроков выплат, после чего необходимо выслать ему уведомление. В противном случае штрафы начисляться не должны, потому что заемщик не должен страдать от бездействия кредитора. Далее, если уведомление выслано в сроки, но после этого банк не приступил к процессу отчуждения имущества, то опять-таки штрафы начисляться не будут, — пояснил представитель Минюста. — С другой стороны нас могут обвинить в том, что мы заставляем банкиров сразу приступать к принудительным действиям по отношению к заемщикам, имеющим кредиты с просроченной задолженностью. Но и здесь есть решение вопроса: при взаимной договоренности между двумя сторонами после нарушения сроков выплат кредита может быть составлен новый договор о том, что период отчуждения залогового имущества удлиняется, и в этом случае штрафы могут начисляться и далее”.

Еще одним новшеством разработанного документа является то, что если сейчас споры относительно просроченных кредитов, исков по начисленным штрафам и пени рассматриваются в судах, то после принятия законопроекта подобные полномочия будут даны также омбудсмену финансовой системы. С одной стороны, по мнению разработчиков проекта, это позволит решать возникшие проблемы на профессиональном уровне, а с другой — сократить поток подобных дел в судебные инстанции.

Обратной силы закон иметь не будет: все регулирования будут относиться к кредитным договорам, составленным после вступления в силу нового закона. Речь, в частности, о максимальном размере штрафа по просроченному кредиту, который будет действовать в соответствии с уже имеющимся договором. Что касается сроков, в течение которых необходимо выслать заемщику уведомление об отчуждении залогового имущества, то новые нормы будут действовать даже в случае с ранее заключенными кредитными договорами.