Армянские застройщики пытаются удержаться на плаву

Из-за валютных колебаний на финансовом рынке Армении многие предприниматели столкнулись с серьезными проблемами. Недавно председатель Союза предпринимателей «Манташянц» Ваграм Миракян детально обрисовал все те сферы, в частности, экспортоориентированные, которые вследствие стремительного укрепления драма несут большие убытки. Говоря о строительной отрасли, он отметил, что цены здесь фиксируются соотношением доллара к драму. Поэтому в связи с изменением этого соотношения, по словам В.Миракяна, застройщики либо начнут повышать цены, либо понесут убытки.

Большие риски – вплоть до проблематичных банкротств

Подобная ситуация уже стала реальностью, учитывая то, что многие застройщики на фоне значительного падения курса доллара столкнулись с проблемой обеспечения рентабельности своего бизнеса. Об этом в ходе состоявшейся недавно пресс-конференции рассказали представители «Ассоциации армянских застройщиков», указав при этом на наличие серьезных рисков в сфере.

Проблема даже не в самом курсе доллара, а в том, что колебания происходят слишком быстро, и предприниматели не в состоянии адаптировать свои бизнес-планы под новые реалии, корректируя цены. Так, по словам члена Совета Ассоциации застройщиков Армении Тиграна Арутюняна, наше общество традиционно оценивает в американских долларах два основных товара – дома и машины, даже несмотря на то, что все договора заключаются в драмах. Наряду с этим, продолжил он, давление на рынок оказывает увеличение объемов строительства и рост его себестоимости, связанный, в том числе, с подорожанием стройматериалов.

К слову, еще в конце мая этого года об этой проблеме говорил глава ООО «Эл Холдинг», соучредитель проекта «Yerevan Residence» Аветис Хахамян, пояснив, что рост себестоимости строительства (стройматериалы только за один год выросли в цене минимум на 20-30%) чреват очень большими рисками, которые станут явью уже в самом ближайшем будущем.  

«Компания, которая составила свой бизнес план в прошлом году, сейчас рекламирует строящиеся квартиры по цене 700 долларов за кв.метр. Не имея перерасчета, основанного на новых ценах на стройматериалы, она ранее уже заключила договора с покупателями, пообещав, что именно по такой цене сумеет осуществить застройку. Но создавшаяся ситуация во многих случаях чревата банкротством компаний, поскольку нет каких-либо ожиданий того, что цены на стройматериалы могут вернуться на исходную позицию. А пересмотр со стороны застройщика уже обещанной суммы на приобретение нового жилья по большому счету не прописан в договорах с клиентами. Иначе говоря, если я купил квартиру в строящемся доме за 50 тыс. долларов, то застройщик не может в конце строительства изменить эту сумму», — изложил суть проблемы руководитель компании «Эл Холдинг», входящей в Союз предпринимателей «Манташянц». При этом добавил, что стройкомпании ко всему прочему обременены еще и кредитными обязательствами.

Теперь же проблема роста себестоимости строительства идет в паре с девальвацией доллара, создавая колоссальные финансовые трудности для застройщиков.

«У многих встал вопрос обеспечения доходности, а в некоторых случаях речь уже идет об ущербе, что создает большие риски — вплоть до проблематичных банкротств», — констатировал член Совета Ассоциации застройщиков Армении Т.Арутюнян, по сути, подтвердив тем самым тот неутешительный прогноз, с которым пару месяцев назад выступил глава ООО «Эл Холдинг».

Более детально изложил суть дела член совета Ассоциации застройщиков Армении Артак Андреасян, указав на то, что застройщики покупали для своих работ материалы, стоимость которых зависела от курса доллара, в том числе металл и цемент.

«К примеру, металл был закуплен в период, когда доллар был равен 525-530 драмам, и застройка уже достигла активного уровня. Драм неожиданно укрепился и в результате, согласно заключенным договорам, застройщики теряют до 20-25% дохода. Покажите, хоть одну бизнес-сферу, где доход может столь резко упасть, и предприниматели смогут выстоять при таких продолжительных убытках?» — задался риторическим вопросом застройщик.

Не жажда наживы, а простой математический расчет

Однако укрепление армянского драма обернулось проблемами не только для большинства застройщиков Армении, но и для тех, кто намеревался приобрести себе жилье. Вопрос, когда ждать падения цен на недвижимость, уже не актуален. Теперь перед теми, кто собирается покупать жилье, стоит вопрос: когда же наконец цены остановят свой рост? Аккурат с начала этого года цены на новостройки и вторичное жилье в Армении, в частности, в столице продолжали расти, причем, стремительными темпами.

Уже в мае этого года представители многих агентств недвижимости указывали на то, что рынок крайне активен. Недавно Госкомитет кадастра недвижимости Армении опубликовал последние данные, согласно которым среднерыночная стоимость недвижимости в многоквартирных домах Еревана в мае этого года по сравнению с тем же месяцем прошлого года повысилась на 17,2% — до 386,2 тыс. драмов за 1кв.м. Рост цен за один месяц составил 1,5%.

Что интересно, рост цен не только не поубавил спрос, но даже подстегнул его. В мае этого года количество сделок по купле-продаже недвижимости в столице превысило прошлогодний показатель аж на 40,5%. В общей сложности в этом сегменте было осуществлено 1092 сделки, что выше апрельского показателя на 3,8%.

Пока нет данных Госкомитета кадастра за первые летние месяцы этого года. Но о каком-либо снижении цен в ближайшей перспективе не говорит сегодня ни один эксперт сферы, поскольку активность на рынке по-прежнему высокая. Этому теперь способствует также и девальвация доллара, вследствие чего те, у которых были определенные сбережения в инвалюте, начинают искать недвижимость для вложения своего капитала, пытаясь тем самым уберечь накопленные средства от обесценения. В итоге, цены на жилье продолжают расти и уже гораздо более высокими темпами.

Не секрет, что многие объявления о продаже недвижимости в Армении выставляются на соответствующих сайтах с указанием цен в долларовом выражении. Так вот, за последние пару недель многие, кто ранее выставил объявления на продажу квартиры, к примеру, на сайте list.am, либо вовсе сняли их, взяв паузу, чтобы понять, куда дальше двинется рынок. Либо резко подняли цены в долларовом выражении.

Например, если еще недавно квартира в центре была выставлена на продажу за 163 тыс. долларов, то на днях ее владелец поднял стоимость до 170 тыс. долларов. А вот собственник другой квартиры, тоже в центре Еревана, пару недель назад готов был ее продать за 160 тыс. долларов. Теперь согласен начать переговоры с отметки в 200 тыс. долларов.

Учитывая то, что доллар подешевел за последний месяц примерно на 20-25%, подобный сценарий был вполне ожидаем. И это не жажда наживы, а простой математический расчет продавцов квартир. Ведь в пересчете на драмы они окажутся в минусе, если оставят цены неизменными.