Кадастровая стоимость недвижимости в Армении давно уже перестала соответствовать ее рыночной стоимости. Оно и понятно, говорит в беседе с нами руководитель Госкомитета кадастра недвижимости Сарат Петросян, учитывая то, что последний раз оценка проводилась еще в 2003 году. С тех пор многое изменилось. Появился, к примеру, Северный проспект, и установленные в то время кадастровые цены уже не отражают реальной стоимости этой недвижимости.
“Сегодня один квадратный метр земли в центре Еревана, согласно ее кадастровой стоимости, колеблется в пределах 60 тыс. драмов, в то время как в реалиях рыночная цена достигает 400-500 тыс. драмов”, — пояснил наш собеседник, добавив, что именно поэтому нужно было заново уточнить кадастровую стоимость недвижимости, на основе которой и формируются соответствующие налоги.
На самом деле, вопрос о необходимости пересчета кадастровой стоимости недвижимости у нас в стране поднимается не впервые. Еще в 2008 году был дан старт этому процессу, но на каком-то этапе он был приостановлен. Далее, после принятия в 2016 году действующего ныне Налогового кодекса было зафиксировано, что в налоговой сфере Армении будет введено новое понятие — налог на недвижимость, который призван заменить имеющиеся сейчас налог на имущество и налог на землю.
Размер этого налога будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Как, впрочем, и сейчас: налог на имущество и налог на землю базируются именно на этом показателе. Но для того, чтобы установить размер выплачиваемого налога, Комитету кадастра, как уполномоченному госоргану, предстояло провести оценку стоимости и земли, и недвижимого имущества по всей стране, что и было сделано в течение прошлого года.
Центр столицы лидирует в цене
Для проведения оценочных работ из госбюджета в начале 2018 года были выделены Комитету кадастра средства в размере 240 млн драмов. Изначально основная проблема заключалась в том, что, несмотря на то, что в ведомстве аккумулируется база данных по тем сделкам, которые у них регистрируются, считать достоверными ценовые показатели, по словам г-на Петросяна, не приходится.
“Дело в том, что стороны не заинтересованы указывать правильную цену. Скорее, наоборот, в большинстве случаев они заинтересованы указывать не верную информацию о цене”, — уточнил глава Комитета кадастра недвижимости.
Поэтому пришлось к инструментам мониторинга рынка добавить также данные, полученные из разных источников, где даются объявления по купле-продаже земли и недвижимого имущества в Армении (list.am и др).
“Кроме того, в стране есть территории, где рынок недвижимости очень пассивный. К ним, например, относятся приграничные районы. В этом случае, даже если все наши граждане указывали бы правильную стоимость при купле-продаже недвижимости, все равно у нас не сложилось бы точное представление о том, сколько конкретно стоит недвижимое имущество в той или иной общине”, — рассуждает г-н Петросян.
Сопоставив таким образом рыночную стоимость недвижимости на базе нескольких источников, независимые оценщики провели новые расчеты, охватив порядка 51 тыс. единиц недвижимости по всей стране. На основе этого Комитет составил новую систему зонирования, состоящую из 22 поясов по всей Армении. Возглавил список центр Еревана, где кадастровая стоимость недвижимости оказалась, естественно, самой дорогой, а те территории, где не наблюдается особой активности на рынке, оказались в последнем поясе с самым низким ценовым сегментом недвижимости.
Ставку налога рассчитает Минфин
Теперь кадастровая стоимость одного кв. метра земли в центре столицы вместо прежних 60 тыс. драмов составила 330 тыс. драмов, увеличившись в 5,5 раз. Также в разы выросла кадастровая стоимость жилья в этом районе, достигнув 700 тыс. драмов за один кв. метр. Конечно, в случае жилья учитываются разные параметры, к примеру, на каком этаже находится квартира, в каком году было построено здание, какого типа постройка и т.п.
“Методика и логика расчетов, на самом деле, такая же, как и прежде. Мы просто провели некоторые уточнения, по которым получили экспертное содействие со стороны Международного валютного фонда и других международных специалистов. В итоге, получили общую схему, которая и позволила нам пересмотреть имеющуюся кадастровую стоимость недвижимости”, — рассказал глава Комитета.
Соответствующий законопроект в ближайшее время будет направлен на одобрение правительства. Однако сказать сейчас, насколько изменится размер действующего налога на имущество и налога на землю в соответствии с новой кадастровой стоимостью, наш собеседник затрудняется, поясняя, что расчетами должен заняться Минфин. Заодно уверяет, что ставка налога будет снижена, чтобы людям не пришлось с момента вступления нового закона в силу платить больше налогов, скажем, за недвижимость в центре в 5,5 раза больше, чем раньше, учитывая более чем пятикратное увеличение ее кадастровой стоимости.
Для того, чтобы нововведения не оказали серьезного социального воздействия, будут действовать несколько ставок налога. Так, если недвижимость дорогая, то размер налога будет выше, а если в среднем ценовом сегменте, то немного ниже. Как бы то ни было, никакой связи с доходами населения ставка налога на недвижимость иметь не будет, поскольку рассчитываться будет исключительно на базе кадастровой стоимости имущества.
Схемы могут быть разные
Аналогичный механизм при расчете ставки налога заложен и сейчас. Этот инструмент в Комитете намерены использовать и далее, чтобы могли подвергнуть более высокому налогообложению тех, кто имеет дорогую недвижимость, и наоборот.
“Но повторюсь, — это налог на недвижимость, в котором очень сложно идентифицировать, является ли собственник высокооплачиваемым IT-специалистом, или же он зарабатывает в качестве преподавателя консерватории. Но одновременно мы знаем, что в новостройках в центре города у нас практически не проживают пенсионеры. Поэтому в случае новостроек, в отличие от каменных зданий, построенных 50 лет назад, их кадастровая стоимость чуть выше. Тем более, что на рынке они также имеют более высокую стоимость”, — детально вводит в курс дела наш собеседник.
Задача правительства в том, продолжил он, чтобы рассчитать все риски и найти решения. Могут быть рассмотрены разные схемы. К примеру, те люди, которые не имеют возможности платить налог на недвижимость, будут аккумулировать эти суммы, а потом при отчуждении своего имущества выплатят накопившийся долг. В Армении ставки налога настолько низкие, полагает г-н Петросян, что даже если эти люди на протяжении многих лет не будут платить налог, то в конечном итоге суммы будут не настолько большими, чтобы лишиться своего имущества.
Что касается остальных собственников, то надо отметить, что повышение размера выплачиваемого налога на недвижимость будет происходить в условиях снижения ставки подоходного налога. В итоге, у людей с зарплатой, скажем, в 200 тыс. драмов при введении плоской шкалы налогообложения доходов ежегодно образуется около 120 тыс. драмов дополнительного дохода. В любом случае, по подсчетам руководителя Комитета кадастра недвижимости, увеличение размера налога на недвижимость не превысит эти суммы.
