Спрос на жилье в Армении, судя по данным официальной статистики, продолжает оставаться высоким.
Казалось бы, при нынешней довольно сложной социально-экономической и политической ситуации в стране, рынок недвижимости должен был демонстрировать обратную тенденцию. Ведь, будучи одним из самых чувствительных сегментов, именно эта сфера особо остро реагирует на малейшие колебания в экономике.
Но нет – рынок жилья уверенно держит свои позиции. Впрочем, как и в прошлом году, когда он вначале столкнулся с пандемией коронавируса, затем с военной ситуацией в стране, потом противостоял валютным колебаниям и политико-экономической нестабильности. И при всем этом прошлогодние показатели тоже были в плюсе.
На самом деле, стоимость жилья в Армении, как на первичном, так и на вторичном рынке активно начала расти еще в течение 2018-2019 гг. По некоторым оценкам, цены на квартиры в столице выросли примерно на 30-40%. Рост цен наблюдался не только в Ереване, но и в регионах Армении, хотя, повышение там было не столь резким.
Немаловажную роль в этом сыграл и механизм льготного ипотечного кредитования, суть которого сводилась к тому, что процентная ставка ипотечного кредита на первичном рынке Армении становилась для заемщика практически нулевой за счет понижения ставки выплачиваемого им подоходного налога. Как следствие, объемы ипотечного кредитования в стране резко начали расти именно с этого периода.
Но потом ситуация резко изменилась. Уже в начале весны 2020 года стало ясно, что из-за пандемии коронавируса глубокий кризис не только в Армении, но и во всем мире практически неизбежен. А стагнация в экономике и снижение доходов населения, как показывает опыт прошлых кризисов, негативно сказывается на рынке недвижимости и строительном секторе.
«Когда только-только началась пандемия, практически все участники рынка недвижимости оказались в полной растерянности. Мы действительно не знали, что и как будет в связи с коронавирусом — и по объемам сделок, и по ценам на недвижимость. Было ощущение, что вновь нам всем предстоит пережить все сложности, с которыми столкнулись в период мирового финансово-экономического кризиса», — говорит директор агентства недвижимости «ALFA REALTY» Артем Варданян.
Люди перестали доверять наличным деньгам
В реалиях, однако, этого не случилось. По словам нашего собеседника, пандемия, конечно же, внесла свои коррективы, что в основном было связано с общей неопределенностью, а также существенным падением доходов многих граждан.
Особенно той части, которая была занята в сферах, наиболее пострадавших от пандемии. Но уже летом прошлого года рынок начал восстанавливать свои позиции. Правда, большинство сделок, которые совершались на тот момент, были скорее результатом перераспределенного отложенного спроса. То есть недвижимость приобретали те, кто планировал покупку ранее. Но в условиях локдауна они отложили покупку, а после снятия ограничений приняли окончательное решение.
«Факт остается фактом, что до сентября 2020 года в плане количества сделок по купле и продаже недвижимости рынок работал примерно с той же активностью, что и в предыдущий докоронавирусный год. Возможно, было некоторое снижение объемов сделок, примерно на 10-15%, но каких-то ощутимых изменений не произошло.
Думаю, причина такой ситуации была в том, что люди перестали доверять наличным деньгам и предпочли вложить свои сбережения в недвижимость. Тем более, что весной на валютном рынке, как, впрочем, и в конце прошлого года, произошли колебания, приведшие к определенной девальвации драма, что тоже сыграло свою роль в принятии решений в пользу покупки недвижимости» — объяснил эксперт, добавив, что даже в период военных действий в Арцахе сделки по купле и продаже недвижимости у нас были. Понятно, что их стало гораздо меньше. Но сказать, что рынок полностью остановился, нельзя.
Тенденции продолжились и в 2021 году. Причем, особенно сильно вырос спрос на новостройки в Ереване, что, как было сказано выше, объяснялось наличием льготного ипотечного кредитования на первичном рынке.
Так, если в 2015-2017 гг. новыми бенефициариями программы ежегодно были примерно 800 человек, то уже в 2018-2019 гг. их число выросло до 2000 человек, а в «коронавирусный» 2020 год новыми бенефициариями стали порядка 5200 человек. По данным же на конец августа текущего года общее количество бенефициариев госпрограммы превысило17 тыс. человек.
Естественно, за эти годы резко росли также и выделяемые из госбюджета средства для возврата подоходного налога заемщикам. По прогнозам Минфина, к концу 2021 года выделяемые из бюджета суммы достигнут примерно 21 млрд драмов, а число бенефициариев составит около 20 тыс. человек.
Растущий спрос подтолкнул вверх цены
Что касается общего количества сделок по купле-продаже на отечественном рынке недвижимости, то в третьем квартале нынешнего года этот показатель резко пошел в рост, о чем можно судить по последним статданным.
Для сравнения, если в первые девять месяцев 2021 года общее количество сделок достигло отметки почти в 29 тыс., то только лишь за июль-сентябрь было совершенно порядка 15 тыс. сделок. То есть половина пришлась именно на третий квартал, а в сравнении с аналогичным показателем прошлого года продажи выросли на 10%.
Заметное оживление на рынке недвижимости и увеличение спроса сопровождалось также ростом цен – как в самом Ереване, так и в областях страны. Но по-прежнему рост цен больше всего был зафиксирован в столице, нежели в регионах.
Так, согласно цифрам, опубликованным Госкомитетом кадастра недвижимости, в сравнении с прошлым годом стоимость жилья в Ереване выросла примерно на 2,3%. Лидером по росту цен стал административный район Арабкир, где один квадратный метр подорожал на 18 тыс. драмов.
За ним следует Нор-Норк с увеличением стоимости квадратного метра в среднем на 14 400 драмов. А вот в центре рост цен составил в среднем 3500 драмов, достигнув 636 800 драмов (более 1300 долларов) за квадратный метр.
Аналогичная ситуация с ростом цен наблюдалась и в областях Армении. Причем, больше всего выросли цены в прилегающих к Еревану областях. К примеру, стоимость одного квадратного метра в Котайке увеличилась примерно на 20 тыс. драмов, добравшись до отметки в 206 тыс. драмов за один квадратный метр, что превышает даже цены в некоторых общинах Еревана.
Среди причин роста спроса и цен на жилье эксперты указывают на неоднократное повышение ключевой ставки в этом году со стороны Центробанка и ожидание еще более высокой инфляции на рынках, что соответственно и подвигает покупателей инвестировать в недвижимость как в защитный от обесценивания денег актив.
Это раз, а во-вторых правительством недавно было принято решение о поэтапном ограничении действия льготного ипотечного кредитования. И дабы успеть воспользоваться льготой, пока это возможно, многие начали активно скупать недвижимость на первичном рынке.
Помимо льготной ипотеки, свое воздействие на рост цен оказало и существенное подорожание стройматериалов, зафиксированное в 2021 году. На фоне всего этого рассчитывать на снижение цен, как отмечают специалисты, можно лишь при стечении множества негативных факторов в ходе глобального кризиса. Однако каких-либо предпосылок к нему в том масштабе, чтобы это затронуло рынок жилья, эксперты пока не видят.
